#01 Ce qui nous questionne | | Le Bail Réel Solidaire, un outil majeur pour l’efficacité de la dépense publique | | La situation critique du logement, sur la production comme pour l’accès des ménages, est fortement portée dans le débat public, aussi bien par les associations, les bailleurs sociaux que par les professionnels du bâtiment et de l’immobilier, qui en appellent à l’Etat.
Dans une récente interview accordée à Challenges, le Président de la République Emmanuel Macron, soulignait quant à lui que l’« on a créé un système de surdépenses publiques pour de l’inefficacité collective », ajoutant : « Cette économie mixte n’est pas efficace » et « on ne peut tout attendre de la réforme gouvernementale ». Le fossé semble important. Pour autant, les acteurs du secteur dans leur diversité se sont mobilisés dans le cadre des travaux sur le logement menés par le Conseil National de la Refondation pour porter des propositions communes. L’une d’entre elle nous semble, à Espacité, pouvoir réconcilier les points de vue par l’efficacité de la dépense publique qu’elle permet.
Une proposition ambitieuse du CNR sur la mobilisation du BRS
Le groupe de travail « pouvoir habiter » a formulé une proposition qui consiste à proposer 100 000 logements en Bail réel solidaire (BRS) en 2 ans, obtenus de différentes manières : acquisition de 50 000 passoires énergétiques à des bailleurs privés et leur transformation en logements vendus rénovés à des ménages, substitution du BRS au PSLA, vente HLM uniquement en BRS et rachat de 20 000 logements neufs à des promoteurs sur des opérations en difficulté. Alors que quelques milliers de logements par an sont aujourd’hui commercialisés sous cette forme spécifique de propriété, ce changement d’échelle peut paraître ambitieux.
Ce serait pourtant un moyen de réellement influer sur l’offre de logement (de l’ordre de 5% des transactions annuelles), avec une garantie de pérennité des financements publics apportés, que ce soit via la mise à disposition de foncier, des subventions publiques ou la TVA à taux réduit. En effet, le BRS, notamment par l’encadrement des prix à la revente qu’il prévoit, permet de s’assurer qu’il n’y aura pas de captation de la valeur produite par l’investissement public. C’est un mécanisme qui contribue sur le long terme à la modération des marchés immobiliers et qui apporte aussi des moyens juridiques pour favoriser la préservation des copropriétés dans la durée.
| | Le BRS, une forme de propriété comprise par les ménages
Les craintes des ménages par rapport à cette forme particulière d’accession à la propriété ? L’étude que nous avons menée à Espacité à partir de retours d’opérateurs et de particuliers tend à montrer que, si les ménages peuvent accéder à la propriété grâce au BRS, les contraintes du dispositif apparaissent comme des contreparties acceptables.
Un outil à mobiliser lorsqu’il est pertinent
Il ne s’agit pas de « faire du BRS pour faire du BRS » : l’une des conditions de réussite est bien que ce montage soit mobilisé lorsqu’il présente un intérêt, qui peut être de rendre le logement plus accessible pour le ménage, mais qui peut aussi porter sur d’autres avantages, notamment du point de vue des acteurs publics (comme la sanctuarisation de l’occupation à titre de résidence principale ou de la minoration foncière apportée). Un accès au financement à faciliter pour les OFS Une deuxième condition essentielle du développement du BRS est que les OFS puissent mobiliser des crédits de long terme dans des conditions facilitées (pas uniquement en termes de coût de la ressource, mais aussi de visibilité sur les modalités et d’articulation de celles-ci avec les spécificités du BRS), voire que des solutions de financement alternatives à celles existantes se développent. Une responsabilité des OFS pour la gestion dans la durée
Enfin, une troisième condition essentielle est de faire en sorte que les BRS soient portés par des Organismes de Foncier Solidaire (OFS) disposant des conditions professionnelles et matérielles nécessaires à leur bon fonctionnement, à la mise en place des opérations, mais aussi à leur portage dans la durée, en veillant aux enjeux de gestion économique, financière et patrimoniale.
Une nécessité de portage politique renforcé
Le Bail Réel Solidaire n’est pas une solution « magique » capable de répondre à toutes les difficultés de logement en France mais elle présente des atouts indéniables, notamment en termes d’efficacité de la dépense publique. En bénéficiant d’un soutien politique renforcé, elle pourrait représenter une part significative des transactions en France et avoir un réel impact pour contribuer à apporter des réponses à court terme, mais aussi à plus long terme, aux difficultés de logement, et à éviter « une bombe sociale ». | | Géraldine Chalencon, Directrice opérationnelle | | | | | #02 Ce sur quoi nous travaillons | | Evaluation de plus de 15 ans d’intervention publique sur les copropriétés du Pavé Neuf à Noisy-le-Grand Nous avons été missionnés par l’EPT Grand Paris Grand Est pour mettre en exergue les apports et les limites de 4 dispositifs publics sur chacune de ces copropriétés et apporter des recommandations à moyen terme pour les cinq d’entre elles présentant encore de fortes difficultés. En savoir + | | | Espacité accompagne Caen la mer dans l’élaboration de son PLUi-HM
La communauté urbaine de Caen la mer a souhaité se saisir des enjeux de l’habitat via l’élaboration d’un PLUi-HM. En effet, dans un contexte d’augmentation des prix de l’immobilier, de raréfaction des fonciers disponibles liée à l’objectif de Zéro Artificialisation Nette et de raréfaction des ressources naturelles, cet outil permet de mettre en place une démarche innovante et transversale pour trouver les réponses adaptées aux enjeux du territoire sur les questions de logement.
En savoir + | | | Objectiver les freins pour l’accueil des ménages les plus modestes dans le parc social en Ile-de-France Depuis la loi Egalité & Citoyenneté, les EPCI soumis à la réforme de la demande et des attributions de logements sociaux doivent consacrer 25 % des attributions réalisées hors quartiers prioritaires de la politique de la ville aux ménages les plus modestes, définis par le 1er quartile de la demande, et aux ménages à reloger dans le cadre des opérations de renouvellement urbain. Nous avons mené une étude pour l’AORIF sur les difficultés des territoires à loger les ménages du 1er quartile et sur les leviers à activer pour améliorer la situation. En savoir + | | | | | [PODCAST] Ce mois-ci, nous recevions dans notre podcast l'économiste Pierre Madec pour parler "politiques publiques de l'habitat : anticiper et réguler pour répondre aux besoins des ménages"
Premier poste de dépense des Français, le logement est confronté à des enjeux économiques majeurs, que ce soit pour produire des logements abordables avec la hausse des coûts de construction, pour accéder au crédit ou pour financer les charges énergétiques. A ces enjeux économiques s’ajoute la confrontation entre les impératifs environnementaux, conduisant à limiter la consommation d’espace, et les évolutions des attentes des ménages en termes d’espace ou d’accès à la nature.
Dans cet épisode qui résonne avec de nombreux débats d'actualité, Géraldine Chalencon évoque avec Pierre Madec la question du coût du logement, des leviers pour réguler les prix, la fiscalité ou encore la capacité des politiques publiques à anticiper les besoins de ménages et évolutions du marché.
Bonne écoute ! Ecouter l'épisode | | [EVENEMENT] Quoi de neuf acteurs ? : "le monde de l'habitat en chantier(s) : Décentralisation et nouveaux défis économiques et financiers" Espacité appuie le Réseau des acteurs de l’habitat dans l'organisation, le 21 juin, d'une nouvelle édition de la journée d’actualité « Quoi de neuf, acteurs ? », sur le thème : « Le monde de l’habitat en chantier(s) : Décentralisation et nouveaux défis économiques et financiers ». Plus de 300 personnes sont attendues à l’Espace Saint-Martin à Paris (9h30-16h30) autour d’Emmanuelle Cosse, Lionel Causse, Dominique Estrosi-Sassone, Kosta Kastrinidis et bien d’autres intervenantes et intervenants du monde des collectivités et du Mouvement Hlm. Pour plus d'informations et vous inscrire | | | | | #05 L'expression du mois BRS | | Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un contrat très longue durée qui permet aux OFS de consentir des droits réels en vue de l'accession à propriété de logements à des ménages ayant des ressources inférieures aux plafonds PSLA et selon certaines conditions, sur des opérations dont ils portent le coût du foncier. | | | #06 Du nouveau chez Espacité | | Nous sommes très heureux d'accueillir pour quelques mois une nouvelle chargée de mission en stage : Salomé Nabeth. En L3 à l'ESCP Business School, elle vient apporter son appui à l'équipe actuelle et en apprendre plus sur nos thématiques d'intervention. Bienvenue chez Espacité ! | | | | | Espacité 17 avenue Desgenettes 94100 Saint-Maur-des-Fossés Tél : 01 45 17 95 53 www.espacite.fr | | | | | | |
